V případě, že se za dobu trvání nájemního vztahu změní vlastník předmětu nájmu, vzniká otázka, kterému z vlastníků (novému či původnímu) je povinen nájemce uhradit nájemné, a zda vzniká původnímu vlastníku vůči nájemci či novému vlastníku právo na vydání peněžitého plnění za období odpovídající užívání předmětu nájmu, ve kterém byl vlastníkem. Tento problém je zvýrazněn v nájemních vztazích, ve kterých je sjednána delší periodicita úhrady nájemného a týká se zejména, nikoliv však výlučně, těch nájemců, kteří si pronajímají pozemky od vícero vlastníků – pronajímatelů, např. zemědělských družstev.
Změní-
Pokud ke změně vlastnictví došlo ve smluvním vztahu, v němž je nájemné splatné např. jednou ročně, je nutno řešit následující otázky v závislosti na skutečnosti, zda je nájemné hrazeno „dopředu“ (tedy např. vždy k 1.1. na celý kalendářní rok), či zpětně (např. vždy k 31.12. za uplynulý kalendářní rok).
Nájemné hrazené na nadcházející období
Ve smluvních vztazích, ve kterých je nájemné splatné dopředu na určité časové období, může vzniknout následující modelový případ:
Nájemce uhradil původnímu pronajímateli dne 1.1.2012 v souladu se smlouvou roční nájemné na rok 2012. Mezi novým pronajímatelem a původním pronajímatelem byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla pronajatá věc, s účinky ke dni 31.10.2012. Nový pronajímatel požaduje po nájemci úhradu nájemného za období 31.10.2012-
Právní názory na řešení vzniklého problému mohou být dvojí:
Nájemce je povinen znovu uhradit poměrnou část nájemného novému vlastníku, přičemž částku odpovídající této poměrné části nájemného je oprávněn vymáhat po původním vlastníku z titulu bezdůvodného obohacení.
Nájemce není povinen hradit poměrnou část nájemného novému vlastníku, neboť úhradou nájemného původnímu vlastníku zanikl závazek uhradit nájemné za celý kalendářní rok.
Řešením těchto typových sporů se zabýval Nejvyšší soud ve vícero rozhodnutích, přičemž se přiklonil ke druhé z variant. S odkazem na § 680 občanského zákoníku shledal, že změnou vlastnictví k předmětu nájmu dochází ex lege ke změně subjektů nájemního vztahu, avšak tato skutečnost nemá vliv na ostatní aspekty nájemního vztahu, tedy např. na splatnost nájemného, svolení pronajímatele nájemci k podnájmu předmětné věci či na vypovězení nájemního vztahu. Pokud tedy nájemce v souladu se smluvním ujednáním uhradí nájemné na nadcházející období, zaniká tímto okamžikem dluh ve smyslu § 559 odst. 1 občanského zákoníku, a za toto období již nemůže být pronajímatelem (ať již původním či novým) požadováno. Tento závěr shledávám spravedlivým a ztotožňuji se s ním.
S předchozí otázkou úzce souvisí i otázka pasivní legitimace k vydání bezdůvodného obohacení v případě, že nájemné bylo uhrazeno na nadcházející období původnímu pronajímateli, přičemž po změně v osobě pronajímatele, ke které došlo v důsledku § 680 odst. 2 občanského zákoníku, nájemní vztah zanikne ještě před uplynutím „předplacené“ doby nájmu. Řešením této otázky se zabýval NS v rozhodnutí ze dne 7. 1. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3461/2008, ve kterém dovodil, že pasivně legitimován k vydání v důsledku těchto okolností vzniklého bezdůvodného obohacení je původní pronajímatel. V rozhodnutí NS argumentuje zejména fakticitou institutu bezdůvodného obohacení, když uzavírá, že není pochyb o tom, že se bezdůvodně obohatil původní pronajímatel, a to přijetím plnění – nájemného na nadcházející období. S tímto závěrem NS nesouhlasím, a to z následujících důvodů.
Dle mého názoru vzniká nárok na bezdůvodné obohacení nikoliv okamžikem přijetí plnění (tedy zaplacením nájemného na nadcházející období), nýbrž teprve okamžikem zániku nájemního vztahu. Teprve v okamžiku zániku nájemního vztahu tedy např. začínají běžet promlčecí lhůty pro právo domáhat se vydání bezdůvodného obohacení. Je tedy zřejmé, že vznik tohoto bezdůvodného obohacení nejenže úzce souvisí s předmětným nájemním vztahem, nýbrž přímo vyplývá ze skončeného nájemního vztahu – vypořádání těchto vzájemných nároků by tedy mělo proběhnout mezi aktuálními subjekty nájemního vztahu. Nelze rovněž nevzít v potaz skutečnost, že v okamžiku změny pronajímatele (tedy např. v okamžiku uzavření kupní smlouvy) není zřejmé, zda povinnost k vydání bezdůvodného obohacení původnímu pronajímateli vznikne, resp. v jaké výši, neboť teprve v budoucnu bude zjištěno, zda „předplacené“ nájemné bude nájemcem „spotřebováno“ či nikoliv, původní pronajímatel tedy tuto skutečnost nemůže ani zohlednit v kupní ceně. Původní pronajímatel totiž po prodeji předmětu nájmu již nemůže ovlivnit skutečnost, zda nájemní vztah bude trvat i v budoucnu či nikoliv, vznik majetkového nároku nájemce vůči původnímu pronajímateli je tak zcela závislá na skutečnostech vzniklých mezi novým pronajímatelem a nájemcem, což pokládám za zcela nežádoucí stav v závazkovém právu. Lze si samozřejmě představit smluvní ujednání v kupní smlouvě na tuto situaci pamatující, nicméně v případě jeho absence se nedomnívám, že by měl původní pronajímatel vůči novému pronajímateli nárok na vydání bezdůvodného obohacení či náhradu škody.
Nájemné uhrazené za uplynulé období
V praxi bývá obvyklé, zejména pak při pronájmu zemědělské půdy, že splatnost nájemného je sjednána zpětně za uplynulé období. V takovém případě může vzniknout mezi subjekty nájemního vztahu k následujícímu sporu:
Nájemce užíval předmět nájmu v období 1.1.2012-
Právní názory na řešení vzniklého problému mohou být znovu dvojí:
Nájemce je povinen uhradit část nájemného původnímu pronajímateli a část nájemného novému pronajímateli, a to v poměru odpovídající době, po kterou byli za předmětné období vlastníky předmětu nájmu.
Nájemce není povinen uhradit původnímu pronajímateli ani část nájemného, nájemné v celé výši je povinen uhradit novému pronajímateli.
Jak již bylo výše uvedeno, v důsledku § 680 odst. 2 občanského zákoníku vstupuje do nájemního vztahu nabyvatel předmětu nájmu a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Byť by se mohlo na první pohled z jazykového výkladu zdát, že zvýrazněná věta je argumentem pro první z názorů (resp. řešení), dle mého názoru tomu tak není, a to z následujících důvodů.
Dle § 559 odst. 2 občanského zákoníku musí být dluh uhrazen řádně a včas. Pro řádné splnění povinnosti uhradit nájemné musí být nájemné uhrazeno pronajímateli v době jeho splatnosti. Jelikož změnou vlastnictví dochází toliko ke změně nájemního vztahu v osobě pronajímatele (tedy dochází ke změně subjektů smlouvy, nikoli změně obsahu smlouvy), musí být dle mého názoru nájemné uhrazeno aktuálnímu pronajímateli, tedy pronajímateli, jež je vlastníkem pronajaté věci v okamžiku splatnosti nájemného. Jelikož se však nájemce nemusí o změně vlastnictví pronajaté věci vůbec dozvědět (např. u movité věci), zákon výše zvýrazněnou větou v tomto ohledu chrání nájemce tak, že dluh (povinnost uhradit nájemné) je splněn řádně i tehdy, pokud jej uhradí původnímu pronajímateli, jestliže mu změna vlastnictví nebyla novým pronajímatelem (nabyvatelem) prokázána. Zvýrazněná věta tedy nepodporuje první ze závěrů, nýbrž toliko stanovuje povinnost novému pronajímateli prokázat přechod vlastnictví nájemci, jejíž nesplnění určitým způsobem sankcionuje možností nájemce splnit dluh i původnímu pronajímateli.
Výše uvedený závěr podporuje i judikatura NS zabývající se důsledky vyplývající z § 680 odst. 2 občanského zákoníku, resp. otázkou, které závazky přecházejí, a které nikoliv. NS uzavřel, že na nového pronajímatele „nepřecházejí na nabyvatele všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu jako vztahu obsahově vnitřně složitého, zahrnujícího řadu různorodých práv a povinností, z nichž některá mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku. Na nabyvatele tak nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka pronajímatele na splatné nájemné, povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného apod.“ Argumentem a contrario tedy dospívám k závěru, že nárok na nájemné, které ještě není splatné, přechází na nového pronajímatele.
Podpůrně pak lze argumentovat i právní úpravou institutu, na základě kterého ke změně vlastnictví pronajaté věci obvykle dochází, tedy právní úpravou kupní smlouvy. Dle § 590 občanského zákoníku není-
Lze tedy uzavřít, že nájemce je povinen uhradit nájemné (bez ohledu na období, za které toto nájemné vzniklo) tomu z pronajímatelů, který je vlastníkem pronajaté věci v okamžiku, kdy se toto nájemné stalo splatným, a to za předpokladu, že mu změna vlastnictví byla novým pronajímatelem prokázána. Původní pronajímatel nemá z tohoto titulu žádnou pohledávku, a to ani vůči nájemci, ani vůči novému pronajímateli.
Právní úprava v novém občanském zákoníku
Právní úpravu v tomto příspěvku shrnuté problematiky obsahuje nový občanský zákoník v § 2221, dle kterého:
Změní-
Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
Závěr
Změna vlastnictví pronajaté věci nemá na obsah nájemního vztahu k této věci žádný vliv. Pokud již došlo k úhradě nájemného na nadcházející období, nemůže být toto nájemné novým pronajímatelem požadováno znovu, nový pronajímatel z tohoto titulu nemůže uplatňovat ani žádný nárok vůči původnímu pronajímateli. Nájemce je tedy povinen uhradit nájemné vždy pronajímateli, který je vlastníkem pronajaté věci v okamžiku, kdy se nájemné stane splatným. Jedinou výjimkou je situace, kdy nájemci nebyla změna vlastnictví prokázána, v takovém případě dluh zanikne i úhradou původnímu pronajímateli. Ten je však povinen tuto úhradu vydat novému pronajímateli, neboť se na jeho úkor bezdůvodně obohatil.
Je-