Neplatnost ujednání o zajišťovacím převodu vlastnického práva
Ujednání ve smlouvě o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitosti o tom, že pokud převodce (dlužník) řádně a včas neuhradí nabyvateli (věřiteli) převodem vlastnického práva zajištěnou pohledávku, stane se ze zajišťovacího převodu práva převod trvalý a nabyvatel (věřitel) je oprávněn s nemovitostmi nakládat, představovalo i před sjednocením judikatury rozhodnutím R 45/2009 neplatné ujednání o tzv. propadné zástavě a způsobovalo absolutní neplatnost (celé) předmětné smlouvy dle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem.
Jestliže smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitosti v době jejího uzavření představovala zajišťovací právní institut, je z povahy věci vyloučeno, aby v případě, že předmětem tohoto zjištění byla nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, věřitel dovozoval svou dobrou víru z hlediska nabytí vlastnického práva k této nemovitosti vydržením od okamžiku uzavření takové smlouvy nebo od okamžiku, resp. právních účinků vkladu vlastnického práva ve prospěch věřitele tohoto nemovitého majetku v katastru nemovitostí podle této smlouvy.
V situaci, kdy na věřitele bylo převedeno vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí coby předmět zajištění (peněžitého) závazku, nemohl věřitel – nabyvatel takto převedeného práva – z takto „podmíněného“ vlastnictví dovozovat, že je vlastníkem věci, k níž mu náleží neomezené právní panství. Jinými slovy řečeno, jestliže je zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí zajišťovacím právním institutem (pro zajištění a uspokojení závazku), pak nemůže současně plnit roli nabytí vlastnického práva coby primárního účelu, proč účastníci k uzavření takové věcné smlouvy přistupovali.
V postavení oprávněného držitele se ovšem podle tehdejší občanskoprávní úpravy věřitel nemohl ocitnout ani v okamžiku prodlení svého dlužníka, jenž na něj v rámci zajištění svého závazku převedl své vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, a to ani za existence smluvního ujednání, že v takovém případě „k přechodu vlastnického práva k bytové jednotce…zpět na dlužníka nedojde…a ze zajišťovacího převodu vlastnického práva se tak stane převod trvalý, kdy věřitel je poté oprávněn s předmětnou bytovou jednotkou disponovat.“ Je tomu tak z toho důvodu, že takové ujednání z hlediska sledovaných právních důsledků zjevně vykazuje charakter zákonem nepřípustné tzv. propadné zástavy ve smyslu § 169 písm. e) obč. zák. Nemůže být dána dobrá víra u věřitele, na nějž dlužník v rámci zajištění svého závazku „převedl“ své vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na základě absolutně neplatné smlouvy podle § 39 obč. zák., kdy vadou převodní smlouvy, jež způsobuje její absolutní neplatnost, je účastníky sjednané a zákonem nepřípustné „propadnutí“ dlužníkova zajištěného majetku v okamžiku prodlení s úhradou jeho dluhu vůči věřiteli, jemuž v případě platnosti smlouvy mohlo svědčit pouze „podmíněné“ vlastnictví k této nemovitosti.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1685/2014, ze dne 28. 5. 2014